相信不少小伙伴儿在搜索房源的时候都遇到过某某房子" Sales without legal warranty " 或 " Sales without legal warranty of quality "，看到这样的句子，难免心生疑虑，房子没有保修还是有什么质量问题？在详解问题之前，需要阐明一个概念：Legal Warranty
何为Legal Warranty ?
魁省民法规定，在买卖动产或不动产的时候，卖方要保证所售物品没有任何所有权纠纷和质量缺陷，这种保证被称作Legal Warranty, 它是随着法律的存在而存在的，不需要写入合同里。
Legal Warranty共包含两部分：所有权（Ownership）和质量 (Quality )
所有权保证：主要是保证出售物没有任何抵押债务、第三方权利等问题
质量保证：主要是保证出售物在交易时处于正常的工作状态。
具体到房屋买卖，legal warranty 基本都是针对质量的，因为所有权问题是由公证师把关，有任何限制条件都无法过户。下图简单说明了房屋买卖中 Legal Warranty of Quality 是如何被实现的。
1、卖家声明 （ Declaration of Seller )
魁北克房地产法规定，卖家在出售房屋的时候，必须填写卖家声明，将房屋各方面情况（屋顶、地基、给排水、门窗、地下室、供暖等）都进行说明，对房屋已知问题必须写清（比如地基有裂缝、春天地下室会有渗水等），卖家声明里基本涵盖了房屋涉及到的各方面问题，如图上的蓝色部分所示，Legal Warranty of Quality被实现了近80% 。
2. 验房（ Inspection ）
地产法同时规定，在买卖房屋时，买方经纪人必须向买方建议验房，以发现一些卖方没有注意到、并未写入卖家声明的问题，这样做了之后，Legal Warranty of Quality 又被进一步完善。
3. 隐性缺陷（ Hidden Defect ）
隐性缺陷，也叫 latent defect，属于房屋质量问题中比较少见的一种情况，它的成立受以下几点的约束：
1. 在房屋过户之前就已经存在；
2. 卖家并不知道它的存在，在卖家声明中没有提及（如果卖家知道，但并未声明，这属于欺诈）；
3. 在验房过程中也未发现；
4. 买家入住后发现的
举例说明：小明冬季买房过户，第二年春天发现地下室有霉味，打开墙体之后发现有很多渗水，木方和保温部分都有些腐烂，这种情况对于卖家和验房师都是很难发现的。
隐形缺陷出现的概率很低，但也是Legal Warranty of Quality 不可或缺的部分。魁省地产法规定，买家在发现Hidden defect以后，有权要求卖家承担责任，一般情况下，卖家会配合解决，解决不了的话买方还可以上诉。
回到主题，Sales Without Legal Warranty ( of Quality )，细心的您应该已经发现，它只是针对Hidden defect -- 整个Legal Warranty of Quality 中极小的一部分，其他大部分情况都由卖家声明和验房保护。
大部分卖家在长期居住的情况下对房屋状态会非常清楚，在法律框架下，诚实的填写卖家声明。加上一句Sales without legal warranty 不但影响房屋售价，也会影响销售时间，所以只有在对房屋状况不了解的时候才会使用，如遗产房、银行拍卖房、受委托销售等少数情况。
作为地产经纪，非法律专业人士，本文参考文章如下：
https://www.oaciq.com/en/articles/the-legal-warranty-of-ownership-and-quality
https://www.centris.ca/en/blog/real-estate/sales-without-legal-warranty-what-you-need-to-know?uc=1
https://educaloi.qc.ca/en/capsules/hidden-defects-in-buildings/
希望通过此文对您房屋买卖有所帮助，有任何疑问也可致电或扫码咨询。
Comments