安居才能乐业，作为移民国家的加拿大也不例外，房屋的地税和学校税是维持地方政府运营和提供公共服务的主要经济来源，为了保持对移民的吸引力和社区活力，联邦政府和各省、地区都设有各种福利以减轻百姓的购房压力，在详细介绍之前，需要说明两个重要概念：主要居所和首套房，这两个概念几乎关系到所有的购房福利。
1、主要居所 Primary Place of Residence
定义：加拿大联邦税局对个人主要居所有明确的规定，简单来说，是您大部分时间（超过50%）居住的房屋。
举例：
1）一年当中，小明有70%的时间在中国，30%的时间在加拿大，那么加拿大的房子就不能被声明为小明的主要居所。
2）小明在加拿大有超过一处的房产，但小明只能声明其中的一套作为他的主要居所。
证明：加拿大税局要求您保留如下显示您名字和地址的文件以证明主要居所（文件要保留六年）：
政府来信
地税、学校税单
驾照
水、电、电话账单
2、首套房买家 First-time home buyer
定义：购房的前四年（五年之内），您个人或您的配偶未拥有过住房。前四年是指从购房当月之前的四十八个月。如果购买的是期房（楼花儿），购房当月指签订合同的那个月；如果购买的是二手房，购房当月指过户的那个月。
举例：
1）小明单身，在2020年8月8号签订购买期房的购房合同，他在2016年7月到2020年7月间未拥有过住房，小明为首套房买家。
2）小明与小李在2020年5月结婚，6月份买了一套二手房，定于8月21日过户，小明在2016年7月到2020年7月间未拥有过住房，但小李名下有一套公寓，所以小明不是首套房买家。
了解上述两个概念之后，可以开始解读各项购房福利了
1. 首套房买家激励计划 First-Time Home Buyer Incentive
联邦政府于2019年9月推出该政策，目的是帮助中等收入的首次购房者完成置业计划，政府将其称作股权质押贷款（Shared Equity Mortgage ）。它向那些首付达不到房价20%的人提供一笔时间最长为25年，额度是房价5%（二手房）或10%（新房）的无息贷款，以帮助购房人减轻还贷压力，还款时需要根据房屋价值和贷款比例还给政府。
举例：小明买40万的一套新房，自己有5%的首付，根据该计划从政府申请到房价10%（4万）的无息贷款，小明从银行的贷款比例从95%降为85%，这样小明每月将少还贷款$228。5年后，小明将房子以50万的价格出售，除了还给政府的4万本金，还要给政府房屋增值（10万）的10% ，也就是1万加币。如果小明一直没有卖房，在购房的第26年，他需要将4万本金连同当时房屋估价的10%还给政府。
申请条件如下：
首次购房
买房人年收入不得超过12万
贷款总额不得超过收入的4倍
买房人是加拿大公民、永久居民或持工作签证
买房人拥有最低比例的首付款（房价的5%）
2. 新房退消费税 GST/HST New Housing Rebate
小知识：加拿大联邦政府规定，任何消费品和服务都有GST（goods and services tax ） ，比例为购买额度的5%，各个省、地区还有单独的计税。不同的省对这两项税有不同的处理方法，安大略省将联邦和省税合并在一起，称为HST，共13%。魁北克省将省税单独计算，称为QST，为9.9975%。
在加拿大，买新房是要交消费税的（联邦税和省税），买二手房没有消费税。
下面以魁省为例解释退税额度的计算，划重点：只有作为主要居所的新房才有资格申请退税！
下图是一购房合同中房价详情页的截屏（绝大多数开发商都会明示给客户）
房屋税前价$219,500
GST总额=219500*0.05= $10,975
可退 219,500 * 0.05 * 0.36 = $3,951
QST总额=219500*0.09975=$21,895.13
可退 (300,000 - 219,500)/100,000 * 9975= $8,029.88
3. 首套房买家个人所得税退税，First-time Home Buyers' Tax Credit，简称HBTC
买房人在购房的第二年报税的时候，可在其中的一栏（目前是Line 31270）输入5000，联邦税局会根据当年的福利比例和买房人的收入情况进行计算，2019年的减免额度为$750。
房屋要求：加拿大境内的新、旧房都可以，房屋类型不限
举例：小明在2019年首次购房，当年个人收入5万加币，收入所得税在1万6千加币左右。2020年报税时，按上面所说，输入了5000。联邦税局2019年HBTC的比例是15%，乘以5000后为750，那么联邦税局就会从小明要交1万6千加币的税中减掉750。显而易见的是，小明如果2019年的收入所得税只有400，那么最多减免400。
所以HBTC只是个税务减免政策，并不会给买房人返还现金，有收入，报了税，才有可能减免。
4. CMHC 绿色环保房优惠
CMHC - 加拿大贷款和住宅公司为首付不足20%的贷款提供保险，在加拿大买房，首付最低可为5%，但要购买额外的保险。如果所购房屋符合加拿大建筑协会的绿色标准，买房人有机会减免部分贷款保险。
5. 首套房购买计划 Home Buyers' Plan (HBP)
联邦税局为每一个工作者都设立了退休储蓄账户（RRSP），工作者每年可向该账户存入一定额度的钱- 购买 RRSP（该额度由联邦税局根据个人情况计算得出）。买房人首次购房时，可从RRSP取出钱用作首付，最高为$35000，这笔钱是不被计做当年的个人收入的，买房人需在取出后的15年之内将钱还回RRSP账户。很显然，联邦税局希望每个人老有所养，专款专用，买房这样的大事儿也只能临时挪用一下。
小结：如果您在加拿大是第一次购房，可取部分RRSP凑齐5%首付，再根据首套房激励计划申请到额外的5%或10%的无息贷款，如果购买的是30万以下的新房，可以申请退部分消费税（GST+QST），如果房价是35万-45万之间，可申请退部分GST。如果所购房屋符合节能标准，还有可能为您省下部分贷款保险，第二年报税时记得填HBTC栏儿。聪明的您已经发现，数额最大、最实惠的福利是买新房退消费税，在签合同时一定要搞清楚，有任何疑问也可致电、微信，让您买个放心、买个顺利。
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